Инвестиции в землю под Санкт-Петербургом: какие участки покупают

Инвестиции в землю под Санкт-Петербургом привлекают тех, кто хочет вложиться в понятный актив без ремонта, жильцов и износа. Но земля бывает очень разной: участок промназначения у трассы, площадка с подстанцией, гектар сельхозземли и десять соток под дом живут по разным правилам. В статье - какие участки в Ленинградской области покупают под вложения, за счёт чего они могут приносить доход и какие риски проверить до покупки. Обещаний доходности здесь не будет: её не может гарантировать никто.

Что даёт земля как вложение и чего не даёт

Земля не изнашивается и не требует постоянного ухода, как здание. Доход от неё можно получить несколькими способами:

продать дороже, если вырастет спрос на конкретное направление или на землю с похожими характеристиками;
сдавать в аренду, например под открытое хранение или временную площадку;
разделить большой участок и продавать по частям;
построить объект и сдавать его или продать уже с ним.

У земли есть и минусы. Её продажа обычно занимает больше времени, чем продажа квартиры: покупателей меньше, и каждый тщательно проверяет участок. Пустой участок не приносит денег, но требует платить земельный налог. Поэтому до покупки стоит понять, кто и зачем купит этот участок у вас через несколько лет.

Хороший участок для вложений - тот, под который легко представить следующего покупателя или арендатора.

Участки промназначения у трасс

Земля промышленности у выезда на трассу интересна бизнесу: складам, производствам, автосервисам, придорожной торговле. Такие участки уже имеют подходящую категорию, и покупателю не нужно переводить землю, что часто долго и не гарантировано.

Что может давать доход:

продажа компании, которой нужен участок под склад или производство;
аренда под открытое хранение, стоянку техники, площадку для стройматериалов;
строительство складского здания и сдача в аренду.

Что проверить: ВРИ и ПЗЗ, законный подъезд и выезд на трассу, ограничения придорожной полосы, охранные зоны. Подробнее о выборе таких участков - в статье о земле под склад у трассы, а о том, что разрешено строить, - о землях промназначения.

Участки с готовой мощностью

Получить новую мощность бывает долго и дорого, особенно если речь о сотнях киловатт или мегаваттах. Поэтому участок с уже выполненным технологическим присоединением интересен производствам, холодильным складам и дата-центрам: им не нужно ждать подключения.

Что проверить:

есть ли акт о технологическом присоединении и на кого он оформлен;
какая мощность закреплена и какая категория надёжности;
кому принадлежит подстанция и кто её обслуживает;
можно ли увеличить мощность и на каких условиях.

Подробнее - в статье об электричестве на участке.

Крупные сельхозучастки

Земли сельскохозяйственного назначения обычно стоят дешевле за сотку и продаются большими площадями. Их покупают под фермерство, эко-проекты, туризм или как долгосрочное вложение.

Особенности, которые нужно знать:

что можно построить, определяет ВРИ, и на сельхозземле нельзя строить что угодно;
перевод в другую категорию сложный и не гарантирован, рассчитывать на него как на основу вложения рискованно;
сельхозземлю закон требует использовать по назначению, длительное неиспользование может привести к штрафам, а в крайнем случае к изъятию;
минимальный размер участков из сельхозземель устанавливает регион, поэтому возможность деления уточните до покупки;
для компаний с иностранным участием действуют ограничения на покупку такой земли.

Участки ИЖС

Участки под индивидуальное жилищное строительство - самый понятный спрос: их покупают люди, которые хотят построить дом рядом с Петербургом. Вход по сумме ниже, чем у промышленных площадок, а покупателей больше.

Ликвидность такого участка зависит от деталей: асфальтированный подъезд, электричество и газ рядом, окружение, расстояние до КАД, магазины и школы. Проверьте ПЗЗ: они задают отступы, процент застройки и этажность.

Сравнение типов участков

Тип участка	Под что покупают	Плюс для инвестора	Главный риск
Промназначение у трассы	Склад, производство, сервис	Спрос со стороны бизнеса, не нужен перевод	Ограничения у трассы, расходы на дорогу
Участок с мощностью	Производство, холод, дата-центр	Готовое присоединение	Неподтверждённая или непереоформляемая мощность
Крупная сельхозземля	Ферма, туризм, долгий срок	Большая площадь за меньшие деньги	Ограничения ВРИ, обязанность использовать
ИЖС	Дом для семьи	Широкий круг покупателей	Нет коммуникаций, слабый подъезд

Какие риски проверить до покупки

Независимо от типа участка, проверьте:

юридическую чистоту: выписку ЕГРН, обременения, аресты, судебные споры;
ВРИ, ПЗЗ и документы территориального планирования: не планируется ли рядом дорога, зона или объект, который изменит ценность участка;
охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоёмов;
законный доступ к участку: подъезд по дороге общего пользования, долю в дороге или сервитут;
расходы владения: земельный налог от кадастровой стоимости, содержание дороги, взносы управляющей компании, если она есть;
налоги при продаже: если продать участок раньше минимального срока владения, придётся платить НДФЛ, а регулярная перепродажа может быть признана предпринимательской деятельностью.

Пошаговая проверка - в чек-листе из 9 шагов.

Как это у Инвест 47

«Инвест 47» больше 15 лет продаёт земельные участки и коммерческую недвижимость в Ленинградской области как собственник, без посредников. Среди объектов есть участки всех четырёх типов:

Промназначение у трассы. Промышленный парк у трассы Кола на 6-м км Мурманского шоссе: свободно 3 участка из 11 - 20,85 сотки за 11 500 000 ₽, 26,51 сотки за 14 000 000 ₽, 23,72 сотки за 15 000 000 ₽. С каждым участком передаётся доля в общей дороге, управляющей компании нет.
Мощность. Площадка 2,2 га с подстанцией 3 МВт (с возможностью расширения до 6 МВт) и первой категорией надёжности у Мурманского шоссе, промучасток 2 га с подстанцией 1 МВт, участок 50 соток с ТП 300 кВт у Колтушского шоссе. Цены по запросу.
Сельхозземля. Участки от 1 до 1,35 га во Всеволожском районе, около 40 тыс. ₽ за сотку, и пять участков под поместье, эко-ферму и глэмпинг: четыре по 1 га за 4 000 000 ₽ и один 2,54 га за 8 000 000 ₽.
ИЖС. Участки в деревне Ексолово от 10,08 сотки за 3 085 000 ₽ до 18,16 сотки за 5 000 000 ₽, подъезд по асфальтированной дороге.

Все объекты - на странице объектов и в витрине участков. Чтобы обсудить участок под вашу задачу, позвоните по телефону +7 911 090-47-47.

Частые вопросы

Сколько можно заработать на земле под Петербургом?

Гарантированной доходности у земли нет. Результат зависит от типа участка, направления, коммуникаций, спроса и того, что вы сделаете с участком после покупки.

Какой участок проще продать потом?

Тот, под который понятен следующий покупатель: участок с подходящим ВРИ, законным подъездом и коммуникациями. Для бизнеса это часто промназначение у трассы с мощностью, для частных покупателей - ИЖС с асфальтом и электричеством.

Нужно ли платить налог, если участок пустует?

Да. Земельный налог платится независимо от того, используется участок или нет, и считается от кадастровой стоимости.

Можно ли сдавать землю в аренду?

Да, собственник может сдать участок по договору аренды. Договор на срок год и более нужно зарегистрировать в Росреестре.

Можно ли рассчитывать на перевод сельхозземли в другую категорию?

Рассчитывать на это как на основу вложения рискованно: перевод сложный и не гарантирован. Надёжнее покупать участок, который уже подходит под задачу.