Как проверить земельный участок перед покупкой: чек-лист из 9 шагов

Ошибки при покупке земли дорого исправлять: участок может оказаться под арестом, без подъезда или с ЛЭП через середину. Большую часть рисков можно увидеть заранее, если пройти проверку по порядку. Ниже - рабочий чек-лист, которым мы пользуемся сами, когда смотрим участки.

Шаг 1. Закажите свежую выписку из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости - главный документ для проверки. Заказать её может любой человек через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ, услуга платная. Для сделки берите выписку, полученную за несколько дней до подписания договора, а не ту, что продавец заказывал год назад.

Что смотреть в выписке:

• кадастровый номер, адрес или описание местоположения, площадь;
• категорию земель и вид разрешённого использования;
• правообладателя и вид права (собственность, аренда, общая долевая собственность);
• раздел об ограничениях и обременениях: ипотека, аренда, арест, запрет регистрационных действий;
• отметку о границах: если написано, что граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, межевания нет.

Учтите, что ФИО собственника в выписке показывается только с его согласия. Если имя скрыто, попросите продавца заказать выписку самому и сверьте данные с паспортом при встрече.

Отдельно можно запросить выписку о переходе прав. Она показывает историю владельцев. Частая смена собственников за короткий срок - повод задать вопросы.

Шаг 2. Посмотрите участок на публичной кадастровой карте

Публичная кадастровая карта теперь работает на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД, nspd.gov.ru), доступ бесплатный и без регистрации. По кадастровому номеру вы увидите, где участок на самом деле, кто его соседи, как проходят границы и какие зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) его задевают.

Сравните картинку с тем, что видите на месте. Если продавец показывает одно поле, а на карте участок в другом месте, дальше не двигайтесь, пока не разберётесь.

Шаг 3. Проверьте аресты, долги и споры

Выписка показывает аресты и запреты, которые уже внесены в реестр. Но часть рисков в ЕГРН попадает с задержкой или не попадает вовсе. Дополнительно проверьте:

• банк данных исполнительных производств на сайте ФССП - есть ли у продавца долги, по которым могут арестовать имущество;
• Федресурс - не идёт ли процедура банкротства продавца;
• картотеку арбитражных дел и сайты судов общей юрисдикции - нет ли споров по участку или с продавцом.

Банкротство продавца особенно опасно: сделку за несколько лет до банкротства могут оспорить, и участок вернётся в конкурсную массу. Если находите что-то настораживающее, покажите материалы юристу.

Шаг 4. Сверьте ВРИ и ПЗЗ с вашей задачей

Категория и вид разрешённого использования определяют, что вы сможете построить. Для склада нужен ВРИ «склад», для производства - соответствующий производственный вид. Затем проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для территориальной зоны: допустимые виды, отступы, процент застройки, этажность. ПЗЗ публикует администрация района или поселения, также их можно найти во ФГИС территориального планирования.

Если сомневаетесь, подходит ли ВРИ под ваш объект, спросите проектировщика до задатка, а не после.

Шаг 5. Уточните границы и межевание

Если границы установлены, они есть в ЕГРН и на карте. Но координаты в реестре и забор на местности не всегда совпадают. Для серьёзной покупки имеет смысл пригласить кадастрового инженера и вынести границы в натуру: он поставит точки по координатам из ЕГРН, и вы увидите реальный контур.

Если межевания нет, площадь и границы считаются неуточнёнными. Это не всегда запрет на покупку, но возможны споры с соседями и пересчёт площади.

Шаг 6. Найдите охранные зоны

Охранные зоны ограничивают строительство, а иногда съедают заметную часть участка. Чаще всего встречаются:

• охранная зона ЛЭП: для воздушной линии 10 кВ это 10 метров в каждую сторону от крайних проводов, у линий более высокого напряжения зона шире;
• охранная зона газопровода: для наружных газораспределительных сетей, как правило, 2 метра в каждую сторону;
• придорожная полоса: её ширина зависит от категории дороги, а строить в ней можно только с согласия владельца дороги.

Зоны, внесённые в реестр, видны на НСПД как ЗОУИТ и указаны в выписке. Но на местности тоже смотрите внимательно: опоры, газовые столбики и колодцы иногда стоят там, где карта ничего не показывает.

Шаг 7. Проверьте подъезд

Участок должен иметь доступ от земель общего пользования. Есть три законных варианта: участок граничит с дорогой общего пользования, у вас есть доля в участке под общей дорогой или установлен сервитут на проезд через соседний участок. Ситуация «ездим через поле соседа, он не против» - это не доступ, а договорённость, которая заканчивается вместе с хорошими отношениями.

Подробнее о долях в общей дороге - в статье о доле в дороге общего пользования. Для склада ещё проверьте, проедет ли фура: ширина, покрытие, разворот.

Шаг 8. Проверьте коммуникации

Слова «электричество рядом» и «электричество подключено» означают очень разное. Попросите документы о технологическом присоединении: договор, технические условия, акт об осуществлении присоединения. В них указана максимальная мощность и категория надёжности. Как читать эти документы, разбираем в статье об электричестве на участке.

Шаг 9. Проверьте продавца

• Паспорт: на Госуслугах есть бесплатный сервис проверки действительности паспорта.
• Полномочия: если действует представитель, проверьте доверенность в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Семейное положение: если участок покупался в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга.
• Основание права: договор купли-продажи, наследство, дарение. Для наследства уточните, не появятся ли другие наследники.

Сводная таблица

Хороший продавец не обижается на проверку. Если вам не дают кадастровый номер или торопят с задатком, это сигнал притормозить.

Мы в «Инвест 47» сразу даём кадастровые номера: например, у участка 23,72 сотки это 47:07:1047002:3249 и 3250, их можно посмотреть на НСПД ещё до звонка. Свободные участки - в разделе участков, а проверенные предложения других собственников - на витрине.

Частые вопросы

Сколько стоит выписка из ЕГРН?

Тариф устанавливает Росреестр, и он зависит от вида выписки и формата: электронная дешевле бумажной. Актуальную стоимость вы увидите при заказе на Госуслугах или сайте Росреестра.

Можно ли проверить участок бесплатно?

Частично да: публичная кадастровая карта на НСПД, базы ФССП и Федресурса, картотека судов доступны бесплатно. Но для сделки всё равно нужна свежая выписка из ЕГРН.

Что делать, если у участка нет межевания?

Покупать можно, но риски выше: площадь и границы не уточнены. Лучше договориться, что продавец проведёт межевание до сделки, или учесть это в цене. Уточните у кадастрового инженера, нет ли пересечений с соседями.

Как узнать, есть ли охранная зона ЛЭП?

Посмотрите слой ЗОУИТ на НСПД и раздел ограничений в выписке ЕГРН. На месте проверьте, нет ли рядом опор и проводов, которые не отражены в реестре.

Нужен ли юрист для проверки?

Большую часть шагов можно пройти самостоятельно. Но если есть обременения, наследство, доли или банкротство продавца, лучше показать документы юристу до задатка.