Покупка земельного участка юрлицом или ИП: документы и проверки

Покупка земельного участка юрлицом или ИП отличается от покупки частным лицом: нужны другие документы, иногда одобрение сделки, а земельный налог платится по своим правилам. Статья пригодится компаниям и предпринимателям из Петербурга и Москвы, которые покупают землю под склад, производство или придорожный бизнес в Ленинградской области. Разберём, на кого оформлять участок, какие документы подготовить, что проверить у продавца и как устроен налог в общих чертах.

Компания или ИП: кто будет собственником

Первый вопрос - на кого оформлять участок.

ИП покупает землю как гражданин. В ЕГРН собственником будет указан человек, а не «предприниматель». Если ИП состоит в браке, купленный участок по общему правилу становится общим имуществом супругов, если брачный договор не устанавливает иное.
Юрлицо становится собственником само. Участок числится на балансе компании и отделён от личного имущества учредителей.

От выбора зависит, как потом продавать участок, как платить налог и как использовать землю в залоге. Если сомневаетесь, обсудите вариант с бухгалтером и юристом до подписания договора.

Документы покупателя

Для юрлица обычно понадобятся:

устав компании;
документ о назначении директора: решение единственного участника или протокол общего собрания;
доверенность, если договор подписывает не директор;
решение об одобрении сделки, если оно требуется по закону или уставу;
паспорт подписанта.

Для ИП: паспорт, а если сделку проводит представитель - нотариальная доверенность.

Компании часто проводят сделку электронно: у директора, как правило, уже есть усиленная квалифицированная электронная подпись, и документы можно подать в Росреестр без визита. Подробнее об этом формате - в статье о покупке участка дистанционно.

Проверка продавца

Порядок проверки зависит от того, кто продаёт.

Продавец - физлицо или ИП:

сверьте паспортные данные с выпиской из ЕГРН;
если участок куплен в браке, запросите нотариальное согласие супруга на продажу;
проверьте, нет ли процедуры банкротства, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
посмотрите картотеку судов по фамилии продавца.

Продавец - компания:

закажите выписку из ЕГРЮЛ: нет ли ликвидации или реорганизации, кто директор;
убедитесь, что договор подписывает директор или представитель с действующей доверенностью;
проверьте реестр банкротств и судебные споры компании;
спросите, нужно ли одобрение сделки со стороны продавца, и запросите его, если нужно.

Деньги переводите только на расчётный счёт продавца, указанный в договоре.

Проверка участка под задачи бизнеса

Базовая проверка такая же, как у любого покупателя: выписка ЕГРН, НСПД, обременения, охранные зоны, подъезд. Полный порядок - в чек-листе из 9 шагов.

Для бизнеса добавьте:

соответствие ВРИ вашей деятельности: склад (6.9), складские площадки (6.9.1), производственная деятельность (6.0), заправка транспортных средств (4.9.1.1), ремонт автомобилей (4.9.1.4);
параметры застройки по ПЗЗ: поместится ли нужное здание;
мощность и документы на неё: акт о технологическом присоединении, категория надёжности;
законный доступ: дорога общего пользования, доля в дороге или сервитут.

Одобрение сделки

Для ООО и АО закон выделяет сделки, которые требуют особого порядка.

Крупная сделка. Если цена участка составляет 25% и более балансовой стоимости активов компании, покупку по общему правилу должно одобрить общее собрание участников или акционеров. Устав может устанавливать и дополнительные требования. Сделка, совершённая в рамках обычной хозяйственной деятельности, крупной не считается, но этот вопрос лучше оценить с юристом.
Сделка с заинтересованностью. Если продавец связан с директором или участниками покупателя, действует отдельный порядок согласования.

Сделку без нужного одобрения могут оспорить в суде, поэтому решение лучше подготовить заранее и приложить к пакету документов. ИП одобрение не нужно: он распоряжается своими деньгами сам.

Для компании покупка земли - это не только договор с продавцом, но и внутренние решения: кто подписывает, кто одобряет, на какие деньги покупает.

Расчёты и бухгалтерия

Расчёты проходят безналично. Для крупной суммы удобен аккредитив: банк перечислит деньги продавцу после регистрации права покупателя.
Продажа земельного участка не облагается НДС, поэтому в договоре НДС на землю не выделяется.
Земля не амортизируется: её стоимость не списывается частями, как у зданий и оборудования.
Как учитывать расходы на покупку при вашей системе налогообложения, уточните у бухгалтера.

Общий порядок сделки описан в статье о сделке купли-продажи.

Земельный налог в общих чертах

Земельный налог платят и компании, и ИП. База - кадастровая стоимость участка из ЕГРН. Ставки устанавливает муниципалитет в пределах, заданных Налоговым кодексом: для сельхозземель, участков под жилищное строительство и ряда других - не выше 0,3%, для остальных, в том числе земель промышленности, - не выше 1,5%.

	Юрлицо	ИП
Кто собственник в ЕГРН	Компания	Гражданин
Документы на сделку	Устав, полномочия директора, одобрение при необходимости	Паспорт
Одобрение сделки	Может потребоваться	Не нужно
Как считается налог	Компания считает сама и платит авансовые платежи, если их не отменил муниципалитет	Считает налоговая, оплата по уведомлению
НДС при покупке земли	Не облагается	Не облагается

Если участок куплен в середине года, налог за этот год считается пропорционально месяцам владения. Точные ставки и льготы для вашего участка смотрите в решении муниципалитета, на территории которого он находится.

Как это у Инвест 47

«Инвест 47» больше 15 лет продаёт земельные участки и коммерческую недвижимость в Ленинградской области как собственник, без посредников. Для бизнес-покупателей подходят:

промышленный парк у трассы Кола на 6-м км Мурманского шоссе: земли промышленности, ВРИ склад, производство, ремонт автомобилей, автомойки и другие, подстанция 150 кВт, доля в общей дороге с каждым участком. Свободно 3 из 11: 20,85 сотки за 11 500 000 ₽, 26,51 сотки за 14 000 000 ₽, 23,72 сотки за 15 000 000 ₽. Управляющей компании нет, поэтому к расходам владения не добавляются ежемесячные взносы;
площадка 2,2 га с подстанцией 3 МВт и первой категорией надёжности - под энергоёмкое производство или логистику;
промышленный участок 1,75 га и промучасток 2 га с подстанцией 1 МВт в действующих промзонах;
мастер-план у Мяглово: участок 66,03 сотки у Мурманского шоссе, разделённый на 5 участков и общую дорогу, под придорожный сервис, склады и торговлю.

Цены на объекты без указанной стоимости - по запросу. Все объекты - на странице объектов, обсудить сделку можно по телефону +7 911 090-47-47.

Частые вопросы

Может ли ИП оформить участок именно как предприниматель?

Нет, в ЕГРН собственником будет указан гражданин. Использовать участок в предпринимательской деятельности это не мешает.

Нужно ли одобрение участников, если ООО покупает участок?

Нужно, если сделка крупная, то есть цена 25% и более балансовой стоимости активов, или если это сделка с заинтересованностью. Устав компании может требовать одобрения и в других случаях.

Облагается ли покупка земли НДС?

Нет, реализация земельных участков НДС не облагается. Это касается и компаний, и ИП.

Кто платит земельный налог, если собственник - компания?

Компания. Она сама рассчитывает налог по кадастровой стоимости и ставке муниципалитета и платит его вместе с авансовыми платежами, если они установлены.

Какие документы нужны юрлицу для регистрации права?

Договор купли-продажи, документы о полномочиях подписанта и при необходимости решение об одобрении сделки. Сведения о компании Росреестр получает из ЕГРЮЛ.