Всеволожский район Ленобласти: как выбрать землю под бизнес и под дом

Всеволожский район Ленинградской области - первое, что рассматривают покупатели земли под Петербургом, и под дом, и под бизнес. Здесь продаются участки разных категорий: от ИЖС в деревне до промышленной земли у трассы и больших сельхозучастков. В обзоре - чем район удобен, какие земли тут бывают и что проверить, чтобы не купить участок, на котором нельзя сделать задуманное.

Где находится район и чем он удобен

Всеволожский район примыкает к Петербургу с северо-востока и востока. С юга его ограничивает Нева, с востока - Ладожское озеро. Административный центр - город Всеволожск.

Для покупателя главное - близость к городу и выбор направлений. Из Петербурга в район ведут несколько дорог, у каждой свой характер:

• Мурманское шоссе (начало трассы Р-21 «Кола») - направление на восток и север, с придорожной и производственно-складской застройкой;
• Колтушское шоссе - в сторону Колтушей, здесь есть и жильё, и промышленные площадки;
• Дорога жизни - через Всеволожск к Ладожскому озеру;
• Приозерское шоссе - на север, в сторону Токсово и дальше.

Время в пути до города по каждому направлению сильно зависит от часа и дня недели. Перед поездкой на просмотр проверьте маршрут навигатором в то время, когда вам реально придётся ездить.

Какие земли продаются во Всеволожском районе

От категории земли и вида разрешённого использования (ВРИ) зависит, что вы сможете построить. Обе записи есть в выписке ЕГРН.

Внутри каждой категории возможности задаёт ВРИ, а параметры застройки - правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для конкретной зоны. Подробнее о различиях - в статье о землях промназначения и ИЖС.

Земля под дом: на что смотреть

Для дома нужен участок с ВРИ, который разрешает жилое строительство. Надёжнее всего ИЖС на землях населённых пунктов: такой дом можно зарегистрировать и прописаться в нём.

На месте и в документах проверьте:

• Подъезд. Есть ли дорога общего пользования до участка и какое у неё покрытие. Асфальт заметно упрощает жизнь в межсезонье.
• Коммуникации. Где проходит электричество, есть ли газ в населённом пункте, как будет решаться вопрос с водой и канализацией.
• Окружение. Что рядом: лес, поле, водоём, соседние дома, магазины, школы, остановки.
• Охранные зоны. ЛЭП, газопроводы, водоохранные зоны могут ограничить место под дом. Их видно на НСПД.
• Дорога в город. Сколько займёт путь до работы и школы в будний день.

Участки в коттеджных проектах и садоводствах тоже встречаются часто. В этом случае отдельно выясните, кому принадлежат внутренние дороги и есть ли обязательные взносы.

Земля под бизнес: на что смотреть

Для склада, производства или сервиса критерии другие. Вид из окна не важен, важны документы и инфраструктура:

• категория земель промышленности или ВРИ, который прямо разрешает вашу деятельность;
• подъезд для грузового транспорта и законный доступ к участку: дорога общего пользования, доля в общей дороге или сервитут;
• выполненное технологическое присоединение к электросетям и его мощность;
• соседи: другие предприятия обычно плюс, жилая застройка рядом может ограничить шумные и пыльные производства;
• удобный выезд на трассу и путь до КАД.

Большие участки: ферма, усадьба, туризм

Во Всеволожском районе продаются и участки от гектара на землях сельскохозяйственного назначения. Их покупают под фермерское хозяйство, загородную усадьбу, туристический проект или как вложение в землю.

Здесь особенно внимательно читайте ВРИ. Возможности строительства на сельхозземле ограничены и зависят от вида использования. Если вы планируете жить на участке или принимать гостей, заранее выясните, допускает ли это ВРИ: например, для туристического проекта нужен вид «туристическое обслуживание» (5.2.1), и его наличие или возможность изменения нужно проверить до покупки.

Во Всеволожском районе можно найти землю почти под любую задачу, но выбирать нужно не по направлению и цене, а по категории, ВРИ и тому, что реально можно построить.

Что проверить по любому участку

Независимо от цели, пройдите базовую проверку:

1. Закажите выписку ЕГРН: собственник, категория, ВРИ, площадь, обременения и ограничения.
2. Найдите участок на НСПД и сверьте границы с тем, что показывает продавец на месте.
3. Посмотрите ПЗЗ для зоны: что разрешено строить, отступы и процент застройки.
4. Проверьте охранные зоны и близость к лесу, водоёмам, сетям.
5. Оцените грунты и рельеф: часть земель в районе низменная или заболоченная, поэтому перед стройкой полезны геологические изыскания.
6. Уточните подъезд и коммуникации документально.

Полный порядок проверки - в чек-листе перед покупкой участка.

Пример: участки Инвест 47 во Всеволожском районе

«Инвест 47» продаёт во Всеволожском районе землю под разные задачи. Несколько примеров:

• Участки ИЖС в деревне Ексолово. Земли населённых пунктов, ВРИ ИЖС, подъезд по асфальтированной дороге, коммуникации рядом. Четыре участка: 10,08 сотки - 3 085 000 ₽, 10,19 сотки - 3 112 500 ₽, 13,85 сотки - 4 000 000 ₽, 18,16 сотки - 5 000 000 ₽.
• Промышленный парк у трассы Кола. 6-й километр Мурманского шоссе, земли промышленности, подстанция 150 кВт, доля в общей дороге, без управляющей компании. Свободно 3 участка из 11, от 11 500 000 ₽.
• Участки от 1 до 1,35 га под фермерство и усадьбу. Земли сельскохозяйственного назначения между полями и лесом, по соседству с жилым посёлком, подъезд по грунтовой дороге. Около 40 тыс. ₽ за сотку, от 4 000 000 ₽ за участок.
• Участки под поместье, эко-ферму и глэмпинг. Пять участков вдоль дороги, четыре по 1 га (4 000 000 ₽) и один 2,54 га (8 000 000 ₽), у каждого свой въезд.

Все объекты - на странице объектов, проверенные участки других продавцов - на витрине. Продаёт собственник, без посредников: позвоните по телефону +7 911 090-47-47, и мы подскажем, какой вариант подходит под вашу задачу.

Частые вопросы

Можно ли построить жилой дом на любом участке во Всеволожском районе?

Нет. Возможность строительства определяют категория земли и ВРИ. Надёжнее всего для дома участок ИЖС на землях населённых пунктов.

Какие земли подходят под склад или производство?

Удобнее всего земли промышленности с ВРИ «склад» (6.9) или «производственная деятельность» (6.0). Это избавляет от перевода земли и смены ВРИ.

Где посмотреть границы и охранные зоны участка?

Границы и многие зоны с особыми условиями видны на НСПД. Точные сведения об ограничениях указаны в выписке ЕГРН.

Как оценить дорогу до Петербурга?

Проверьте маршрут навигатором в будний день утром и вечером, а лучше проедьте его сами. Время в пути по разным направлениям района сильно отличается.

Можно ли жить на сельскохозяйственном участке?

Возможности строительства на сельхозземле ограничены и зависят от ВРИ. Если планируете жить на участке, проверьте это до покупки.