Земли сельхозназначения в Ленобласти: что можно и чего нельзя делать

Земли сельхозназначения в Ленинградской области обычно стоят дешевле участков в деревнях, и поэтому привлекают покупателей из Петербурга и Москвы. Но у такой земли свои правила: что-то на ней делать можно свободно, что-то только с ограничениями, а что-то нельзя вовсе. Разбираем, что важно знать до покупки, чтобы планы совпали с тем, что разрешает закон.

Что такое земли сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения - это отдельная категория земель за границами населённых пунктов. Они предназначены для производства сельхозпродукции: растениеводства, животноводства, сенокошения и выпаса скота.

Внутри категории есть сельхозугодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения. Они охраняются особо: строить на них сильно ограничено, а перевести их в другую категорию сложнее, чем прочие земли. Есть и несельскохозяйственные земли в составе категории - под внутрихозяйственными дорогами, постройками, водоёмами.

Узнать категорию и ВРИ конкретного участка можно по выписке ЕГРН и на НСПД (публичной кадастровой карте).

Главное правило: всё решает ВРИ

Категория задаёт общее назначение, а вид разрешённого использования - что конкретно можно делать на участке. На сельхозземле встречаются, например:

• «сельскохозяйственное использование» (код 1.0) - широкая группа видов, от растениеводства до животноводства;
• более узкие виды из этой группы: растениеводство, животноводство, пчеловодство и другие;
• ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках;
• ведение крестьянского (фермерского) хозяйства.

Прежде чем строить планы, посмотрите, какой именно ВРИ записан в выписке. От него зависит, будут ли на участке теплица и ферма или только посевы.

ЛПХ на полевом участке

Личное подсобное хозяйство ведут на двух видах участков. Приусадебный находится в населённом пункте, и на нём можно построить жилой дом. Полевой находится за границами населённого пункта, и на нём разрешено только производство сельхозпродукции без права возводить здания и строения.

Что это значит на практике:

• на полевом участке ЛПХ можно сажать, косить, пасти скот;
• строить дом, баню, капитальный сарай нельзя;
• зарегистрироваться по месту жительства на таком участке невозможно, потому что жилья на нём быть не может.

Если нужен дом, ищите участок ИЖС или приусадебный ЛПХ в деревне. Как выбрать такую землю, мы разбирали в статье об участке ИЖС под Петербургом.

КФХ: больше возможностей, больше обязанностей

Крестьянское (фермерское) хозяйство - формат для тех, кто действительно собирается производить и продавать продукцию. Закон разрешает фермерскому хозяйству возводить на своей земле здания и сооружения, нужные для производства, хранения и первичной переработки продукции: коровник, склад для зерна, овощехранилище.

Возможность построить на сельхозземле жилой дом для фермера зависит от ВРИ, правил зоны и действующих требований, и здесь много ограничений. До покупки обязательно уточните в администрации, что именно разрешено на выбранном участке.

Чего на сельхозземле делать нельзя

Список запретов важнее списка возможностей. На земле сельхозназначения в общем случае нельзя:

• строить жилой дом для постоянного проживания без подходящего ВРИ;
• размещать склад, автосервис, производство, не связанное с сельским хозяйством;
• снимать и вывозить плодородный слой почвы;
• сваливать мусор, грунт со стройки, загрязнять землю;
• забрасывать участок, оставляя его зарастать сорняками и кустарником.

Если ваша задача - бизнес не из сельского хозяйства, лучше сразу смотреть земли промназначения. О них - в статье что можно строить на землях промназначения.

Обязанность использовать землю

Сельхозземлю нужно использовать по назначению. Если участок годами не обрабатывают и он зарастает, при проверке это фиксируют. Последствия - предписание и штраф, а в крайнем случае землю могут изъять через суд.

Для владельца это значит регулярные расходы даже на «спящий» участок: покос, расчистка от поросли, обработка от борщевика Сосновского, который в Ленобласти встречается часто. Закладывайте их в бюджет с первого года.

Сельхозземля - хороший актив для фермы и вложения в землю, но не короткий путь к дому или складу. Покупайте её под ту задачу, которую разрешает ВРИ сегодня.

Перевод в другую категорию в общих чертах

Перевести сельхозземлю в другую категорию можно, но это не формальность. Ходатайство о переводе частной земли рассматривает орган власти субъекта, то есть для Ленинградской области - областные органы. Решение возможно, только если перевод соответствует документам территориального планирования, прежде всего генплану.

Другой путь - включение участка в границы населённого пункта через изменение генплана. Тогда участок становится землёй населённого пункта, но это решение муниципалитета и области, а не владельца.

Для особо ценных сельхозугодий перевод допускается лишь в исключительных случаях. Поэтому покупать поле в расчёте «потом переведу под коттеджи» - рискованная ставка: процедура долгая и результат не гарантирован.

Налог и расходы

Земельный налог считают от кадастровой стоимости участка, которую можно посмотреть в выписке ЕГРН. Ставку устанавливает муниципалитет в пределах Налогового кодекса. Для сельхозземель, которые используют по назначению, ставка пониженная, а для неиспользуемых она может быть заметно выше. Точную ставку смотрите в решении муниципального образования, где находится участок.

Пример: участки Инвест 47

У «Инвест 47» есть участки на землях сельскохозяйственного назначения во Всеволожском районе. Это группа из одиннадцати участков от 1 до 1,35 га между полями и лесом, по соседству с жилым посёлком, с подъездом по грунтовой дороге: цена от 4 000 000 ₽ за участок, около 40 тыс. ₽ за сотку. И пять участков вдоль дороги - четыре по 1 га за 4 000 000 ₽ и один 2,54 га за 8 000 000 ₽, у каждого свой въезд.

Они подходят под фермерское хозяйство и вложение в землю. Какой ВРИ у конкретного участка и что на нём можно делать, уточните по телефону +7 911 090-47-47, все объекты собраны на витрине.

Частые вопросы

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

В общем случае нет. На полевом участке ЛПХ строить здания нельзя совсем, а возможность построить жилой дом фермеру зависит от ВРИ и правил зоны, это нужно уточнять в администрации до покупки.

Что можно делать на полевом участке ЛПХ?

Только производить сельхозпродукцию: выращивать овощи и другие культуры, косить траву, пасти скот. Возводить здания и строения на таком участке нельзя.

Можно ли перевести сельхозземлю под ИЖС?

Можно, если это допускают генплан и документы территориального планирования. Решение принимают органы власти, процедура долгая, а для особо ценных угодий перевод возможен лишь в исключительных случаях.

Что будет, если не обрабатывать сельхозземлю?

Зарастание участка фиксируют при проверках, владельцу грозят предписание и штраф. В крайнем случае землю могут изъять через суд.

Как узнать категорию и ВРИ участка?

Закажите выписку из ЕГРН или найдите участок на НСПД по кадастровому номеру. В обоих источниках указаны категория земель и вид разрешённого использования.