Участок ИЖС под Петербургом: как выбрать землю под дом в Ленобласти

Участок ИЖС под Петербургом выбирают один раз и надолго: от него зависит, получится ли построить дом без лишних согласований, зарегистрироваться в нём и спокойно жить круглый год. В статье - на что смотреть в документах и на месте, чем ИЖС отличается от других вариантов и как устроено строительство после покупки. Материал пригодится тем, кто ищет землю под дом в Ленинградской области, в том числе во Всеволожском районе рядом с КАД.

Что такое ИЖС и почему это важно

ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство, вид разрешённого использования с кодом 2.1 по классификатору. На таком участке можно построить отдельно стоящий жилой дом для одной семьи не выше трёх надземных этажей и высотой не более 20 метров, а также гараж, баню и другие хозяйственные постройки.

Для покупателя главное в ИЖС - предсказуемость. Дом на таком участке - полноценное жильё: в нём можно зарегистрироваться по месту жительства, его можно построить в ипотеку, если банк кредитует такие объекты, а затем продать как обычную недвижимость.

Категория земель: только населённые пункты

Участок под ИЖС должен относиться к категории «земли населённых пунктов». Это значит, что он находится в границах деревни, посёлка или города, и рядом с ним обычно уже есть дороги, сети и соседи.

Будьте осторожны с объявлениями «дом на сельхозземле» или «ИЖС на полях». Земли сельскохозяйственного назначения за границами населённых пунктов под жилой дом в общем случае не подходят, и превратить поле в участок под ИЖС - долгая процедура без гарантии результата. Подробнее об этом - в статье о землях сельхозназначения.

Сравнение: ИЖС, ЛПХ и садовый участок

Под дом в Ленобласти продают участки с разными ВРИ. Различия удобно свести в таблицу.

Вариант	Где находится	Можно ли строить жилой дом	На что обратить внимание
ИЖС (2.1)	В границах населённого пункта	Да	Параметры дома по ПЗЗ, уведомление
ЛПХ, приусадебный участок (2.2)	В границах населённого пункта	Да	Проверить, что участок именно приусадебный
ЛПХ, полевой участок	За границами населённого пункта	Нет	Только сельхозпроизводство, без зданий
Садовый участок	Территория садоводства	Да, садовый или жилой дом	Взносы и правила товарищества

Если цель - постоянное жильё без ограничений и с понятной инфраструктурой, ИЖС в населённом пункте остаётся самым простым вариантом.

Что проверить в документах

Перед покупкой закажите свежую выписку из ЕГРН и откройте участок на НСПД (публичной кадастровой карте). Проверьте:

категорию «земли населённых пунктов» и ВРИ «для индивидуального жилищного строительства»;
что границы установлены и участок на карте совпадает с тем, что вам показали на месте;
собственника, обременения, аресты и ограничения;
нет ли охранных зон ЛЭП, газопровода, водоёмов, которые съедают пятно застройки;
правила землепользования и застройки для зоны: минимальные отступы от границ, процент застройки, этажность.

Полный список шагов есть в нашем чек-листе проверки участка.

Подъезд и дорога

Хороший участок под дом - тот, до которого можно доехать в любой сезон. На месте оцените:

покрытие дороги: асфальт, щебень или грунт, и как она выглядит весной и осенью;
чистят ли дорогу зимой и кто за это отвечает;
юридический доступ: участок должен выходить на дорогу общего пользования или иметь оформленный проезд;
как далеко магазины, школа, остановка общественного транспорта.

Время до работы в Петербурге проверьте навигатором в будний день утром и вечером, а лучше проедьте маршрут сами.

Коммуникации

Электричество, вода, газ и канализация влияют на стоимость стройки не меньше, чем цена самой земли. Уточните:

есть ли линия электропередачи рядом с участком и можно ли подать заявку на техприсоединение;
газифицирован ли населённый пункт и проходит ли газопровод поблизости; условия подключения уточняют в газораспределительной организации;
есть ли центральный водопровод или придётся бурить скважину;
какая канализация возможна: центральная или локальные очистные.

Формулировка «коммуникации рядом» означает, что сети проходят поблизости, но подключение к ним всё равно оформляется отдельно и требует времени.

Как начать строительство

Для дома на участке ИЖС разрешение на строительство в классическом виде не нужно - действует уведомительный порядок. Шаги выглядят так:

Подготовить параметры дома и схему его размещения на участке с учётом ПЗЗ.
Направить в администрацию уведомление о планируемом строительстве, лично, через МФЦ или Госуслуги.
Получить ответ о соответствии или несоответствии параметров.
Построить дом.
Направить уведомление об окончании строительства с техническим планом дома.
После проверки сведения передаются в Росреестр, дом ставят на кадастровый учёт и регистрируют право.

Покупая участок ИЖС, вы покупаете не только землю, но и право построить на ней полноценный дом по понятным правилам. Проверьте это право до сделки, а не после.

Как это у Инвест 47

У «Инвест 47» есть участки ИЖС в деревне Ексолово во Всеволожском районе. Категория - земли населённых пунктов, ВРИ - ИЖС, подъезд по асфальтированной дороге, коммуникации рядом, вокруг живописное окружение. Продаёт собственник, без посредников.

Сейчас в продаже четыре участка:

10,08 сотки - 3 085 000 ₽;
10,19 сотки - 3 112 500 ₽;
13,85 сотки - 4 000 000 ₽;
18,16 сотки - 5 000 000 ₽.

Все участки и другие объекты компании собраны на витрине. Чтобы договориться о показе или получить выписку ЕГРН, позвоните по телефону +7 911 090-47-47. Время в пути до вашей работы или дома в Петербурге лучше заранее проверить навигатором.

Если вы готовы к сделке, посмотрите, как она проходит по шагам, в статье о купле-продаже земельного участка.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение на строительство дома на участке ИЖС?

Нет, для дома ИЖС действует уведомительный порядок. Перед стройкой в администрацию направляют уведомление о планируемом строительстве, а после - уведомление об окончании строительства.

Можно ли прописаться в доме на участке ИЖС?

Да. После того как дом поставлен на кадастровый учёт и право на него зарегистрировано, в нём можно зарегистрироваться по месту жительства.

Какой дом можно построить на ИЖС?

Отдельно стоящий жилой дом для одной семьи не выше трёх надземных этажей и высотой не более 20 метров. Отступы от границ и процент застройки определяют правила землепользования и застройки для конкретной зоны.

Чем ИЖС лучше полевого участка ЛПХ?

На полевом участке ЛПХ за границами населённого пункта строить жилой дом нельзя, там разрешено только сельхозпроизводство. Участок ИЖС находится в населённом пункте и изначально предназначен для дома.

Что значит «коммуникации рядом»?

Сети проходят поблизости от участка, но подключение к каждой из них оформляется отдельно. Уточните у продавца, где именно проходят линии, и узнайте условия подключения у сетевых организаций.