Земля под АЗС и придорожный сервис у трассы в Ленобласти

Земля под АЗС и придорожный сервис у трассы - особый класс участков: здесь решают не сотки, а то, как машина заедет к вам и как вернётся в поток. Статья для предпринимателей из Санкт-Петербурга и Москвы, которые присматривают участок в Ленинградской области под заправку, кафе, шиномонтаж или магазин у дороги. Разберём ВРИ, требования к самому участку, съезд с трассы и согласования с владельцем дороги в общих чертах. Детали проекта всё равно придётся обсуждать с проектировщиком, но первичный отбор участков вы сделаете сами.

Что считается придорожным сервисом и какой нужен ВРИ

В классификаторе видов разрешённого использования есть группа «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1). В неё входят, в частности:

• заправка транспортных средств - код 4.9.1.1, это АЗС и магазины сопутствующей торговли при ней;
• автомобильные мойки - код 4.9.1.3;
• ремонт автомобилей - код 4.9.1.4, сюда относятся автосервисы и шиномонтаж;
• объекты дорожного отдыха: придорожные кафе, гостиницы, стоянки для водителей.

Нужный вид должен быть указан в выписке ЕГРН или разрешён правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для территориальной зоны, в которой лежит участок. Если вид в ПЗЗ только условно разрешённый, его придётся получать отдельно через общественные обсуждения или публичные слушания, и результат не гарантирован. Удобнее всего, когда земля уже относится к категории земель промышленности, транспорта и иного специального назначения или к землям населённых пунктов и не требует перевода из сельхозназначения. Подробнее о категориях - в статье о землях промназначения.

Требования к самому участку

Для АЗС и придорожного сервиса форма участка важнее его площади.

• Фасад вдоль трассы. Въезд и выезд лучше разнести, чтобы машины проезжали территорию насквозь и не разворачивались внутри. Узкий участок, вытянутый вглубь от дороги, для этого неудобен.
• Противопожарные расстояния. От АЗС до зданий, леса, жилья и соседних объектов нормы пожарной безопасности требуют определённых разрывов. Участок у кромки леса или вплотную к соседям может не вместить заправку нужного типа.
• Санитарные ограничения. Жилые дома поблизости ограничивают размещение АЗС и шумных сервисов.
• Охранные зоны. ЛЭП, газопроводы, кабели связи могут проходить прямо по участку. Проверьте их на НСПД (публичной кадастровой карте) и в выписке ЕГРН.
• Грунты. Подземные резервуары для топлива требуют инженерных изысканий: геология и уровень грунтовых вод влияют на стоимость стройки.
• Коммуникации. Электричество нужно для колонок, освещения, магазина и кафе. Ливневые стоки с территории АЗС содержат нефтепродукты и требуют очистки.

Сторона дороги и поток

Один и тот же участок может быть удачным для кафе и неудачным для заправки. До покупки проверьте:

• с какой стороны трассы лежит участок и в какую сторону идёт основной поток в нужное вам время суток;
• есть ли на трассе разделительное ограждение: если есть, к вам заедут только машины одного направления;
• видно ли объект заранее, успевает ли водитель перестроиться и сбросить скорость;
• нет ли рядом конкурентов, которые перехватывают поток раньше вас.

Постойте у участка в будний день утром и вечером и в выходные. Это даст больше, чем любая карта.

Съезд с трассы и согласования с владельцем дороги

Самый важный и самый долгий вопрос. Примыкание к трассе - это часть дороги, и решение о нём принимает владелец дороги. Для федеральной трассы это государственное учреждение, которое управляет дорогой, для региональной - областная структура. В общих чертах путь выглядит так:

1. Запрос технических требований и условий на примыкание у владельца дороги.
2. Проект съезда и выезда: геометрия, полосы разгона и торможения, разметка, знаки, освещение. Полосы разгона и торможения часто требуют для АЗС на скоростной трассе.
3. Согласование проекта с владельцем дороги и, если нужно, с ГИБДД.
4. Строительство примыкания, как правило, за счёт того, кому оно нужно, и приёмка.

Отдельно учитывайте придорожную полосу: строить в ней объекты можно только с согласия владельца дороги, а ширина полосы зависит от категории дороги. Сроки согласований заранее не угадать, поэтому закладывайте время и бюджет с запасом.

Готовый согласованный съезд с трассы для придорожного бизнеса часто ценнее лишних соток: без него участок у дороги остаётся просто участком у дороги.

Что проверить до покупки

Общий порядок проверки документов описан в чек-листе перед покупкой.

Отдельный участок или группа с общим въездом

Строить собственное примыкание к трассе ради одного небольшого участка дорого и долго. Поэтому всё чаще придорожную землю делят на несколько участков с одной общей въездной группой и внутренней дорогой. Плюсы для покупателя:

• съезд проектируют и согласуют один раз на всю группу;
• у каждого участка законный подъезд через долю в общей дороге;
• рядом появляются соседи, которые сами притягивают поток: заправка, кафе, сервис, магазин.

Юридическую сторону общей дороги мы разбирали в статье о доле в дороге общего пользования.

Пример: мастер-план у Мяглово

У «Инвест 47» есть участок 66,03 сотки у Мурманского шоссе возле Мяглово. Мурманское шоссе - начало федеральной трассы Р-21 «Кола». По мастер-плану участок разделён на 5 участков и общую дорогу, всего 6 участков. С шоссе предусмотрена въездная группа, а на 8 сотках у самой дороги - АЗС. Остальные участки подходят под придорожный сервис, склады и торговлю: соседство с заправкой даёт им поток машин.

Цена по запросу. Позвоните по телефону +7 911 090-47-47 - расскажем, какие участки свободны, и покажем мастер-план. Другие объекты у трассы смотрите в разделе «Объекты», а время в пути от вашего офиса проверьте навигатором.

Частые вопросы

Какой ВРИ нужен для АЗС?

Для заправки нужен вид «заправка транспортных средств» с кодом 4.9.1.1. Он должен быть указан в выписке ЕГРН или разрешён ПЗЗ для зоны участка.

Можно ли сделать съезд с трассы самостоятельно?

Нет. Примыкание к трассе делают только по техническим условиям и с согласия владельца дороги, по согласованному проекту. Без этого съезд незаконен, и его могут потребовать убрать.

Можно ли строить АЗС прямо у края трассы?

В придорожной полосе строить можно только с согласия владельца дороги, ширина полосы зависит от категории дороги. Кроме того, нужно соблюсти противопожарные расстояния до соседних объектов.

Что выгоднее: отдельный участок или участок в группе с общим въездом?

Для небольшого бизнеса обычно выгоднее группа: съезд согласован один раз, а расходы на дорогу распределены между владельцами. Отдельный участок оправдан, если нужна большая территория и вы готовы сами пройти согласования.

Подойдёт ли участок рядом с АЗС под кафе или шиномонтаж?

Да, если ВРИ позволяет такой объект. Соседство с заправкой обычно плюс: водители уже съехали с трассы и готовы остановиться.