Земля под глэмпинг и базу отдыха в Ленобласти: как выбрать участок

Земля под глэмпинг или базу отдыха в Ленинградской области - это не просто красивое место у леса или воды. Гостевой бизнес принимает людей на ночёвку, а значит, к участку предъявляются требования по назначению земли, подъезду, воде, электричеству и безопасности. Статья для предпринимателей из Петербурга и Москвы, которые планируют туристический проект под СПб и хотят выбрать участок без сюрпризов.

Сначала - формат проекта

Глэмпинг, база отдыха и загородный клуб требуют разной земли. До поиска участка определите:

сколько гостей одновременно и сколько мест размещения: шатры, модульные дома, капитальные коттеджи;
какие сервисы будут на территории: ресторан, баня, спа, прокат, конюшня, площадка для мероприятий;
работаете ли вы круглый год или только в сезон;
нужна ли вода рядом: озеро, река, пруд;
сколько места нужно под парковку гостей и персонала.

Этот список определит площадь, мощность, требования к воде и канализации, а значит, и то, какой участок подойдёт.

Категория и ВРИ

Гостиничный и туристический бизнес на земле разрешён только при подходящем виде разрешённого использования. Основной вариант - «туристическое обслуживание» (код 5.2.1): он предусматривает размещение пансионатов, гостиниц, домов отдыха и подобных объектов. Для природного туризма с палаточными лагерями и туристическими стоянками в классификаторе есть отдельный вид - природно-познавательный туризм.

Важно понимать, что ВРИ касается использования земли, а не только капитальности построек. Даже если шатры стоят на временных платформах и не считаются капитальными строениями, приём гостей за деньги на участке с неподходящим ВРИ - нарушение.

Чаще всего под глэмпинг предлагают земли сельхозназначения у леса и воды. На такой земле туристический бизнес без смены ВРИ, как правило, невозможен. Можно ли установить нужный вид на конкретном участке, зависит от ПЗЗ, генплана и категории земли, поэтому выясняйте это в администрации до покупки. Подробнее об ограничениях - в статье о землях сельхозназначения.

Подъезд для гостей и сервиса

Гость приезжает на своей машине, часто вечером и в непогоду. Доставка продуктов, вывоз мусора и откачка септика - на грузовом транспорте. Проверьте:

покрытие дороги и проходимость весной и осенью;
кто чистит дорогу зимой, если вы планируете работать круглый год;
юридический доступ к участку: дорога общего пользования, доля в дороге или сервитут;
удобен ли выезд на трассу и как быстро до вас добраться из Петербурга - проверьте навигатором в пятницу вечером.

Про оформление проезда по частной дороге мы писали в статье о доле в дороге общего пользования.

Вода и канализация

Для гостевого проекта вода - один из самых дорогих пунктов. Выясните заранее:

есть ли рядом централизованный водопровод или нужна скважина; скважина для бизнеса оформляется сложнее, чем для частного дома, и это стоит обсудить со специалистом;
как будут отводиться стоки: локальные очистные сооружения, накопительные ёмкости с вывозом;
нет ли на участке водоохранной зоны реки, озера или пруда: в ней действуют ограничения на строительство и сброс стоков.

Пруд или озеро на участке - сильная сторона проекта, но именно у воды больше всего ограничений. Проверьте зоны с особыми условиями использования на НСПД и в выписке ЕГРН.

Электричество

Баня, кухня ресторана, отопление домиков, освещение дорожек и подогрев воды требуют мощности. Посчитайте нагрузку вместе с инженером и узнайте:

есть ли на участке выполненное техприсоединение и на какую мощность;
где ближайшие сети и сколько займёт подключение новой мощности;
нужен ли резервный источник питания на случай отключений.

Как читать фразы вроде «выделено 150 кВт», мы объясняли в статье об электричестве на участке.

Согласования и безопасность

Кроме земли, туристический объект проходит через несколько проверок. В общих чертах:

уведомление или разрешение на строительство капитальных зданий - в зависимости от объекта;
требования пожарной безопасности, в том числе противопожарные расстояния от построек до леса;
санитарные требования к питанию гостей и водоснабжению;
требования к средствам размещения, если вы принимаете гостей на ночёвку.

Требования к туристическому бизнесу периодически меняются, поэтому перед запуском проекта проконсультируйтесь с юристом, который работает с гостиничным сектором.

Что проверить	Почему важно	Где проверить
Категория и ВРИ	Можно ли законно принимать гостей	Выписка ЕГРН, ПЗЗ, администрация
Подъезд	Гости и сервис круглый год	На месте, ЕГРН
Вода и стоки	Самая дорогая инженерия	На месте, НСПД, специалист
Электричество	Баня, кухня, отопление	Документы продавца, сетевая компания
Зоны с ограничениями	Водоохранные, лесные, охранные зоны	НСПД, выписка ЕГРН

Для глэмпинга красивый вид - это половина участка. Вторая половина - ВРИ, дорога, вода и мощность, и именно она определяет, откроется ли проект.

Пример: территория под загородный клуб и участки под глэмпинг

У «Инвест 47» есть два объекта, которые подходят под туристические проекты в Ленобласти.

Первый - территория под загородный клуб. Это большая территория у леса с подъездом по дороге вдоль границы и выездом на трассу. На визуализации показан вариант проекта: главный дом, шатры глэмпинга, пруд с островом и беседкой, освещённые дорожки. Подходит под загородный клуб, глэмпинг или базу отдыха, цена по запросу.

Второй - пять участков под поместье, эко-ферму и глэмпинг во Всеволожском районе общей площадью 6,56 га: четыре участка по 1 га за 4 000 000 ₽ и один 2,54 га за 8 000 000 ₽. У каждого свой въезд с дороги вдоль участков. Категория - земли сельскохозяйственного назначения, поэтому под туристический формат заранее уточняйте возможность смены ВРИ.

Оба объекта есть в разделе объектов. Чтобы обсудить документы и договориться о показе, позвоните по телефону +7 911 090-47-47.

Частые вопросы

Какой ВРИ нужен под глэмпинг?

Чаще всего - «туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Для палаточных лагерей и туристических стоянок в классификаторе есть вид «природно-познавательный туризм». Какой вид подойдёт именно вашему проекту, уточните в администрации по ПЗЗ.

Можно ли поставить глэмпинг на сельхозземле?

Без смены ВРИ, как правило, нет: туристический бизнес не относится к сельскохозяйственному использованию. Возможность смены ВРИ зависит от ПЗЗ и генплана, это нужно выяснить до покупки.

Нужен ли подходящий ВРИ, если шатры некапитальные?

Да. ВРИ определяет, как используется земля, а не только какие на ней постройки, поэтому приём гостей требует подходящего вида использования.

Что важнее всего проверить у участка с прудом?

Водоохранную зону и прибрежную полосу. В них действуют ограничения на строительство и отвод стоков, которые влияют на расположение домиков и бани.